상가건물의 구분소유 법제분석

Abstract

Ⅰ. 배경 및 목적 □ 오늘날 건물은 단일건물이 아니라 집합건물(아파트, 상가건물)이 주를 이루고, 그 권리관계에 대하여는 민법상 구분소유권에 관한 규정(제215조)과 이를 보완한 특별법으로서 1984년 제정된 ‘집합건물의소유및관리에관한법률(이하 집합건물법)’이 있음 ○ 집합건물법은 아파트에 치중하여 제개정이 이루어지는 경향을 보이며, 상가건물은 아파트와 달리 이용형태나 건축구조가 상이하여 상대적으로 관련 규율의 입법이 미흡 ○ 상가건물의 경우 건물소유권의 구분 기초가 되는 벽 자체가 없이 단지 바닥면적을 기준으로 관념적 선, 표지에 기초하여 소유권의 득실변동이 이루어짐[관념적 경계벽설] □ 집합건물법 제1조는 구조상 독립성과 이용상 독립성이라는 2가지를 구분소유권의 성립요건으로 규정하고, 법적 적용대상이 되는 집합건물의 범위를 제한 ○ 2003년 개정으로 신설된 집합건물법 제1조의2는 일정한 요건을 구비한 상가집합건물의 경우 구분소유권의 요건 중 구조상의 독립성을 완화한 것 ○ 그러한 제한요건으로 용도제한{판매시설, 운수시설}, 면적제한{바닥면적의 합계가 1천제곱미터 이상}, 공시방법 요건{경계표지나 건물번호표지를 견고하게 붙일 것} 등 3가지를 들고 있음 ○ 이에 대하여 용도제한이나 면적제한은 합리적인 차별로 보기 힘들다는 비판이 있고, 공시요건도 사실상 명인방법으로서 구분점포의 분할이나 합병시 실제로 지켜지기가 쉽지 않은데도 엄격한 처벌규정이 있어 실무상 개정요구가 커지고 있음 □ 상가건물은 경제사회적 가치나 효용 자체가 주로 영업에 있고, 임대차계약을 통해 법률관계가 규율되기에 임차인 보호를 위해서도 상가건물의 구분소유에 대한 법적 근거가 거래현실에 맞도록 좀 더 명확해질 필요가 있음 [특히 구분점포에서 시급] ○ 상가건물의 임차인으로서는 일정 규모 이하인 경우 상가건물임대차보호법을 통하여 임차권의 대항력, 보증금반환청구권의 우선변제 등을 보장받고 있지만, 현실은 임대차 종료시 임대인이 다음 임차인의 영업형태에 따라 수개의 상가를 병합 또는 1개의 상가를 분할하는 경우가 빈번하고, 이 경우 매매나 임대차에서 명확하지 않은 구분소유 관계로 인한 분쟁 발생 우려 ○ 구분점포의 경우 금융 편의를 위해 담보물로 제공되는 경우가 빈번한데, 이 경우 법원은 그 담보물권관계는 인정하지만, 담보물권의 실행단계에서 건물 일부의 구조상 독립성 결여를 이유로 등기 무효, 경매 불가의 입장{대법원 2010.1.14, 자 2009마1449결정 등} □ 본 연구는 현재 상가건물의 구분소유 관련 법제의 현황을 살펴보아 문제점을 인식하고, 주요 외국의 관련법제를 비교?분석함으로써, 그 입법 개선방향을 마련하는 것을 목적으로 함

Ⅱ. 주요 내용 □ 첫째, 상가 집합건물의 구분소유 법제현황을 살펴보면, 주거용 집합건물은 주거용 단독건물에 준하여 엄격하게 그 독립성을 요구하고 있으나, 상업용 집합건물은 시대의 요청에 맞지 않아 여러 차례 개정을 통하여 그 구분소유권의 취득요건을 완화하였고, 관련 조항이 집합건물법 제1조의2로 입법된 것 ○ 상가건물의 구분소유권자가 상가건물의 이용가치를 극대화시키기 위하여 구분소유건물간의 합체를 하는 경우 전유부분 및 일부공용부분은 그 권리자 및 지분권자 전원의 합의만으로 할 수 있으며, 대규모 합체로 인하여 전유부분이 공용부분으로 되거나 일부 공용부분을 전유부분으로 하는 것도 가능한데, 이 경우 일시적 사용과 그 원상회복을 전제로 합체한 경우에는 등기를 요하지 않고, 기존의 소유권관계는 존속 ○ 다만 소유자는 집합건물법 제57조에 따라 1월 이내에 건축물대장의 변경등록을 신청하여야 하고, 사법상 권리(소유권, 이용권) 관계에는 공법적 규제가 적용될 여지가 없지만, 소유권자는 합체된 건물과 관련한 공법적 규제(소방법, 건축법 등)는 준수하여야 함 ○ 소유자를 달리하는 구분소유권의 객체인 상가가 합체되어 건축물대장의 변경등록을 신청한 경우, 관할청은 신청을 수리만 할 수 있을 뿐 변경등록할 방법이 없으므로 변경등록하지 않아도 되지만, 건축법상 건물을 증ㆍ개축하는 경우에 허가 또는 신고를 하여야 하고, 허가 또는 신고서를 접수한 관할청은 대장에 그 사실을 기재하여야 하고, 합체의 경우에는 소유권은 구 구분점포에 따라 존속하게 되고, 건축물현황은 증ㆍ개축된 내용대로 변경하여야 하는데, 소유권의 변동없이 합체된 집합건축물을 표시할 방법이 현행 제도상 없음 □ 둘째, 주요 외국의 집합건물의 구분소유 법제를 분석하여 시사점을 도출하고자 하는데, 결론적으로 우리나라와 같이 상가 자체를 분양하여 구분소유가 보편화된 유사사례는 찾기 힘들었고, 다만 몇 가지 시사점을 찾을 수는 있었음 ○ 일본은 우리나라처럼 건물도 별도의 독립된 부동산이 되는 법제이지만, 구분소유법에서도 상가 집합건물만 다루는 규정을 찾기는 쉽지 않았고, 건물에서 구조상 독립성과 이용상 독립성이라는 요건은 비슷하게 요구{단, 구조상 독립성을 완화하는 경향이 최근 2005년 건축법 성령 개정이나 구분소유권 관련 판례에 보임} ○ 스위스는 민법개정에 이은 부동산등기법 개정으로 다층건물소유권의 성립에서 구분소유권의 대상이 되는 공간과 공용부분에 대한 도면을 포함하는 ‘구분계획’을 등기에 첨부하도록 하여 공시기능과 시장경제의 수요를 동시에 추구하려함{우리 집합건물법은 등기보다 경계표지라는 불명확한 공시방법에 의존} ○ 프랑스는 “1965년 7월 10일 법률”에서 영업용 공간에 대하여 엄격한 구조상 독립성 요건을 요구하고 있으며, 구분소유 몫(‘lot’)에 대하여 상세한 분할목록(‘l'etat deif de division’)을 통해 일탈행위를 방지하려고 섬세한 규율을 한다는 점이 특색이며, 다만 전유부분과 공용부분의 결정은 사적자치에 따라 자유롭게 결정하도록 유보 ○ 독일은 주거소유권법에서 주거용 집합건물에 대하여만 구분소유권을 인정하여 영업용 집합건물은 임대차의 목적에 불과하며 건물에서 엄격한 구조상 독립성을 요구{단, 주차구역에서 지속가능한 경계표지가 있는 경우 독립된 구분소유권(특별소유권)의 대상이 될 수 있음} □ 셋째, 이러한 시사점에 기초하여 우리나라 집합건물법의 쟁점과 개정방향을 제시하여 보면, 구분점포의 분할과 합병이 이루어질 때마다 실질적 심사권을 부여하는 것이 바람직하지만 대안으로 건축도면에 의하여 물적 지배관계를 명확히 할 수 있는 경우에는 집합건물법 제1조의2를 더욱 완화할 필요성이 있음{용도제한이나 면적제한 요건의 삭제, 구분소유권의 건축도면의 활용 등 전제}

Ⅲ. 기대효과 □ 현재 보편화된 상가집합건물에서 구분소유 법제의 입법 방향을 법적인 관점에서 제시함으로써, 향후 관련 정책 결정에 기여하고, 상가건물에서 법률관계를 명확히 함으로써 기초 입법 자료를 제시함으로써, 구분소유에 관한 법리 발전에 기여