미국의 서민지원 주택금융법제에 관한 연구

Abstract

Ⅰ. 연구의 목적 □ 본 연구는 미국의 주택금융정책 및 법제에 대한 연구를 통하여, 현재 단기?변동금리형?일시상환형 담보대출이 대부분을 차지하는 우리나라 주택금융시장을 장기?고정금리형?분할상환형 담보대출 중심으로 전환함으로써 서민들의 주택금융에 대한 접근성을 제고하는 방안을 모색하는 동시에, 미국과 같이 주택금융시장과 자본시장과의 연계성이 강화된 이후에 발생할 수 있는 불안정성과 위험성을 사전에 차단할 수 있는 주택금융시스템을 어떻게 갖추어 나갈 수 있을지 고찰해 보고자 함. 특히 현재 미국에서 논의되고 있는 주택금융법제 개혁방안을 참고하여, 서민지원 주택금융을 담당하는 기구를 개편하고 그 기능을 강화하는 일련의 조치를 취한 미국의 논의상황을 주의 깊게 살펴보고자 함

Ⅱ. 연구의 결과 □ 미국 주택금융시장의 가장 큰 특징은 ‘자가소유’를 정책목표로 하는 ‘시장’ 중심의 주택정책이라고 요약할 수 있을 것이다. 이러한 정책을 실현하는데 있어서 연방정부가 주요 행위자이자 규제자로 기능하고 있기는 하지만, 그 역할은 다양한 공적금융기관을 통하여 시장이 원활하게 작동하는데 초점이 맞추어져 있다는 점에서, 유럽 국가들의 주택금융시스템이 갖는 ‘공적’ 시스템과 대조되는 시장 중심의 시스템이라 할 수 있음 □ 특히 자가보유주택의 보급 확대는 1930년대 대공황 이후 뉴딜주택금융개혁에서부터 미국 주택정책의 핵심적인 목표였으며, 바로 그러한 목표를 실현하기 위한 정책수단으로서 주택을 구입하고자 하는 서민층에게 주택금융, 특히 장기고정금리대출이 원활하게 공급될 수 있는 시스템이 갖추어지게 된 것임 □ 장기주택금융이 주종을 이루고 있는 미국의 주택금융시스템이 갖는 특징은 다음과 같이 정리될 수 있음 ○ 미국의 주택금융시스템은 바로 1980년대를 기점으로 예금기반 시스템에서 유동화 혹은 증권화 모기지 시스템으로 전환하였다고 할 수 있는데, 서민의 주택금융에의 접근성 제고라는 측면에서는 주택금융의 공급확대와 장기금융의 활성화가 이루어져야 할 것인바, 이를 위해서는 MBS나 커버드본드 발행을 통한 유동화제도의 도입이 필요함 ○ 미국은 유동화 모기지 중심의 주택금융시스템을 기반으로 하고 있으며, 제1차 시장인 주택대출시장과 제2차 시장인 주택저당채권 유동화시장이 매우 긴밀하게 연계되어 있고, 고도로 발달된 제2차 시장이 제1차 주택대출시장의 발달을 주도하고 있음. 특히 여기에서 핵심적인 역할을 하는 것은 “Fannie Mae”와 “Freddie Mac”과 같은 ‘정부지원 모기지 유동화 전문기관들(GSEs)’임. 이 밖에도 미국의 주택금융시장에는 주택저당채권 유동화가 원활하게 이루어질 수 있도록 지원하는 다양한 기관들이 발달해 있음 ○ 미국의 장기 모기지는 주택을 구입하고자 하는 사람들이 장기로 거액을 대출하여 차입자의 월급 등 소득을 상환재원으로 꾸준히 원금을 분할상환하는 대출이기 때문에, 대출심사에 있어서 무엇보다 중요한 항목은 차입자의 소득이 향후 대출금의 원금과 이자를 상환하는데 충분한지를 측정하는 소득 대비 상환액(Payment To Income Ratio, PTI)의 규모임

Ⅲ. 연구의 시사점 □ 자본시장으로부터의 재원조달을 통한 장기주택금융의 공급이 갖는 정책적 중요성과 그로 인해 야기될 수 있는 시스템적 위험성을 생각할 때, 주택금융정책 및 법제에 있어서 서로 긴장관계에 있기 마련인 두 가지 목표, 즉 주택시장의 안정화와 중?저소득층의 주거복지의 제고가 균형을 유지하는 것이 매우 중요함 □ 우리나라에서 미국의 GSE와 유사한 기능을 수행하는 기관이 바로 한국주택금융공사인데, 한국주택금융공사는 자산의 건전성 관리는 물론이고, 충분한 자본금을 확충함으로써 장기고정분할상환 주택담보대출의 비중을 늘려나갈 필요가 있음 □ 미국을 비롯한 선진국에서는 주택금융의 확대가 주거복지를 신장하는데 중요한 역할을 수행한다는 기본원리에 입각하여, LTV 비율의 확대를 주거복지 차원에서 적극적으로 활용하고 있으며, 대출심사에 있어서 담보가치보다는 대출자의 상환능력을 위주로, 즉 PTI 혹은 DTI를 중심으로 판단함. 이처럼 담보가치가 아닌 차입자의 상환능력을 중심으로 대출여부 및 규모를 판단하게 되면, 담보가치의 급작스런 하락으로 인한 연체 및 압류사태가 발생할 위험이 줄어들 것으로 기대됨