빈집 및 소규모주택정비사업 활성화를 위한 타 법령 개정 연구

Abstract

Ⅰ. 배경 및 목적

▶ 소규모주택정비사업은 종래 재개발이나 재건축과 같은 「도시정비법」 상 대규모 정비사업의 한계를 극복하기 위한 대안으로 건축규제 완화 및 사업절차 간소화 등을 바탕으로 원주민의 정착률을 제고하고 도심지역의 재생을 통한 지역경제 활성화에 긍정적인 효과를 기대하면서 생겨남

○ 대규모 정비사업의 한계로 ① 획일적 정비사업으로 인한 축적된 지역문화 및 커뮤니티의 해체, ② 대규모 철거 방식으로 인한 주변 주택시장의 불안, ③ 정비사업의 초기 재원조달이나 사업비 절감의 어려움, ④ 공공의 일방통행식 사업추진으로 인한 지역주민의 참여 및 역할 저하 등을 들 수 있음

▶ 「소규모주택정비법」의 당초 도입 취지에 비하여 소규모주택정비사업이 활성화되지 못하고 있는데, 그 이유는 소규모 사업이다 보니 높은 공사단가로 인한 사업추진 비용 부담의 증가로 사업성이 낮을 뿐 아니라 부동산 규제강화로 인하여 부동산시장이 냉각되면서 사업활성화의 동력이 떨어지고 있기 때문으로 판단됨

○ 소규모주택정비사업의 활성화를 위해서는 「소규모주택정비법」 의 개선이 필요할 뿐 아니라 다른 관련 법령에 의한 정비사업의 지원도 함께 이루어져야 하는데, 이 법의 제정과 관계 법령의 개정이 함께 이루어지지 못하여 사업활성화가 미진한 것으로 판단됨

▶ 이에 본 연구는 「소규모주택정비법」에 따른 소규모주택정비사업의 “활성화”를 위하여 이론상 또는 실무상 요구되는 관계 법령의 개정 필요성을 검토하고 개정안을 제시하고자 함

Ⅱ. 주요 내용

▶ 「소규모주택정비법」과 소규모주택정비사업의 한계

○ 소규모주택정비사업은 도시 내 작은 구역 내에 노후화된 주택이 다수 존재하고 그로 인하여 위협받는 국민의 안전을 확보하고, 점차 열악해지는 주거환경 문제를 적기에 해결하고자 2017년 「소규모주택정비법」이 제정되면서 도입. 법률은 제정된 이후 4차례의 일부개정, 6차례의 타법개정이 있었는데, 약 2년의 시행기간을 고려하면 매우 빈번한 것임

○ 소규모주택정비사업은 권리의무관계가 복잡하고, 도시관리 행정청의 개입이나 관리가 많이 이루어지는 도시 내에서 이루어지는 등 다양한 법률관계 및 관계법령과 연관되어 있는데, 관련 법령에 의한 지원이 부족하거나 세법상의 규제로 소규모주택정비사업이 활성화되지 못하는 원인이 되고 있음

○ 여전히 소규모주택정비사업의 필요성은 유효하므로, 향후 도심의 쇠퇴해가는 소규모 노후․불량주거지를 개선하고 정비하기 위해 사업의 활성화 방안을 마련하는 데에 초점을 맞출 필요가 있음

▶ 「소규모주택정비법」의 문제점

○ 「소규모주택정비법」은 법리적인 측면에서 「도시정비법」의 사업절차를 간소화하는 일환으로 ① 정비계획 및 구역지정의 생략, ② 조합설립추진위원회의 생략, ③ 사업시행계획인가절차와 관리처분계획인가절차의 통합을 추구하였으나, 간소화된 절차로 인하여 오히려 법적 공백과 모순이 발생하였음

○ 「소규모주택정비법」은 실무적인 측면에서 ① 사업구역의 소규모에 따른 경제성 부족, ② 높은 사업비로 인한 조합원 부담의 가중, ③ 타 법령에 의한 사업성 악화, ④ 사업활성화를 위한 타 법령의 제도적 지원 부족 등의 한계를 가진 것으로 평가되고 있음

▶ 소규모주택정비사업의 활성화를 위한 제도개선 방향

○ 가로주택정비사업의 조합원입주권 및 종전주택 양도세 비과세

조합방식으로 시행되는 가로주택정비사업은 조합원입주권이 발생함에도 불구하고 현행 「소득세법」은 가로주택정비사업의 조합원입주권을 인정하지 않아 양도소득세의 부과대상이 되므로 조합원입주권의 범위에 포함시켜 비과세할 필요가 있음

○ 조합에 대한 비영리법인 과세

「소규모주택정비법」 상의 정비조합도 「도시정비법」의 정비조합과 마찬가지로 비영리법인의 성격을 가지고 있음에도 「법인세법」 상 영리법인으로 취급되어 과세범위가 확대되므로 “비영리법인”으로 개정할 필요가 있음

○ 조합에 대한 부가가치세 비과세

조합이 관리처분계획 방식으로 조합원에게 주택을 배분하는 것은 「부가가치세법」 상 “재화”의 공급으로 볼 수 없으므로 부가가치세를 부과하는 것은 공평과세의 원칙에 어긋나므로 비과세하여야 함

○ 관리처분계획에 따른 취득세 감면

토지등소유자가 관리처분계획으로 주택을 배분받는 것은 종전 주택 등에 관한 권리의 동일성을 유지하면서 자신의 주택을 받는 것이어서 「지방세법」 상 과세요건인 “취득”이라고 보기 어려우므로 취득세를 감면할 필요가 있음

○ 개발부담금 면제

개발부담금은 “개발이익”이 발생한 경우 그 개발이익을 환수하기 위한 것이며, 정비사업은 기존의 노후·불량한 주거지를 정비하여 주택을 공급하는 것이어서 개발이익이 발생했다고 볼 수 없기 때문에 정책적으로 그에 대해 개발부담금을 부과하지 않았으나 소규모주택정비사업의 경우에만 개발부담금이 부과되어 문제가 되므로 개정이 필요함

○ 임시거주시설사용에 대한 특례

정비사업에서 주민이주대책은 중요한 절차로서 공공이 사업참여시 자신이 보유한 임대주택 등을 임시거주시설로 활용하여 주민이주를 용이하게 함으로써 소규모주택정비사업을 활성화함

○ 「공공주택특별법」 상 임대주택 인수제도 도입

공공이 참여하는 소규모주택정비사업에서 건설되는 임대주택을 인수할 수 있는 법적 근거를 마련함으로써 조합의 사업비 부담을 경감하여 소규모주택정비사업을 활성화하는 것이 필요함

○ 준공인가 후 미분양주택의 매입제도 도입

공공이 소규모주택정비사업에 참여하는 경우 사업이 완료된 후 일반분양분 중 미분양분을 매입하도록 함으로써 사업의 위험을 감소시켜 소규모주택정비사업을 활성화할 필요가 있음

○ 토지이동신청에 관한 특례의 적용

토지개발사업은 토지의 이동이 일어나므로 이동신청에 대해서는 비용을 부담하는 것이 원칙으로서, 「공간정보관리법」은 「도시정비법」에 따른 정비사업의 경우 비용면제의 특례규정을 두고 있지만 소규모주택정비사업은 같은 사업임에도 특례가 인정되지 않고 있어 개선이 필요함

Ⅲ. 기대효과

▶ 소규모주택정비사업과 관련되는 조세법령 상의 비과세, 감면 등의 규정을 정비하기 위한 연구는 조합이나 조합원의 부담을 경감시켜 원활한 사업을 진행할 수 있게 하는 정책자료로 활용될 수 있음

▶ 공공이 참여하는 소규모주택정비사업과 관련된 법령 상의 제도를 활용할 수 있는 법적 근거에 대한 연구는 침체된 소규모주택정비사업을 활성화하는 데에 기초자료로 활용될 수 있음