한국법제연구원 KLRI

[보도자료] 과연 리쌍의 잘못인가?

-해외 사례 보니 우리나라 임차인 보호 문제 매우 심각-

□ 한국법제연구원(원장 김유환)에서 작년에 발간한 ‘상가건물의 구분소유 법제분석’ 보고서에 따르면 우리나라는 임대차계약을 통해 법률관계가 규율되기 때문에 임차인 보호를 위해 거래현실에 맞도록 법적 근거가 좀 더 명확해질 필요가 있다고 지적했다.

□ 연구보고서에서는 우리나라 집합건물법이 주거용 집합건물(아파트 등)의 소유 및 관리는 많은 조항을 할애하여 세세하게 규정하고 있지만, 상업용 집합건물(상가 등)의 소유와 관리와 관련해서는 관련 조항이 한 개만 있을 정도로 규정이 전혀 없어 임차인이 손해를 볼 수밖에 없는 구조라고 지적하고 있다.

   ○ 상가 임차인은 집합건물법, 상가건물임대차보호법의 적용을 받는데, 상가건물은 아파트와 달리 이용형태나 건축구조가 상이하고 업종별로 영업공간의 합병, 분할이 수시로 이루어지고 있기에 실질적인 임차권 보호를 위해서는 영업공간에 대한 구분소유의 공시와 법적 규율이 선결과제로 등장하는데, 현행 관련 규정으로는 미흡

   ○ 상가건물에 대한 저당권자나 소유자 입장에서도 영업공간의 합병, 분할로 인해 상가건물의 이용현황이 등기 등 공부와 달라진 경우 그러한 등기는 무효가 되어 경매 자체가 어려워지는 등 상가건물의 거래를 위축시킴

□ 이 보고서에서는 독일, 일본 등을 비롯하여 임차인 보호 강화가 세계적인 경향임을 언급한 뒤, 특히 선진적인 법제를 갖춘 프랑스, 스위스 등 외국의 집합건물의 구분소유 법제를 분석하여 시사점을 도출하고 있다. ○ 첫째, 스위스는 민법과 부동산등기법의 개정으로 다층건물소유권을 인정하고 구분소유권의 대상이 되는 공간과 공용부분에 대한 도면을 포함하는 ‘구분계획’을 등기에 첨부토록 하여 권리의 명확한 공시기능과 거래촉진이라는 시장경제의 수요를 동시에 추구(우리 집합건물법은 등기보다 경계표지라는 불명확한 공시방법에 의존)
○ 둘째 프랑스는 영업용 공간에 대하여 엄격한 구조상 독립성 요건을 요구하고 있으며 구분소유 몫에 대하여 상세한 분할목록명세서를 통해 일탈행위를 방지하며 섬세한 규율을 한다는 점이 특색이며, 이를 통해 임차권 보호를 위한 근거가 명확해짐

□ 이 보고서는 해외 집합건물법 시사점에 기초하여 향후 우리나라 집합건물법의 쟁점과 개정 방향으로 구분점포의 분할과 합병이 이루어질 때마다 건축물대장이나 등기 등 공부를 관리하는 국가기관에 실질적 심사권을 부여하는 것이 바람직하다고 제안했다.

   ○ 또 다른 대안으로는 건축도면에 의해 물적 지배관계를 명확히 할 수 있는 경우에는 일본사례처럼 구조상 독립성을 완화할 필요성이 있음

   ○ 이를 통해 법적으로는 상가건물에서 상가건물임대차보호법을 통하여 임차권, 보증금 등을 보호받게 되어 있지만, 현실적으로는 임대차 종료시 상가가 병합, 분할하여 상가건물의 이용현황이 공부와 다르게 된 경우 임차권 보호나 소유권 행사가 곤란한 문제를 해결하여 거래의 안정성과 이해관계인의 권리보호를 도모할 수 있음

배포일시: 2013. 5. 22.

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